서론

연구의 배경 및 필요성

최근 광주광역시는 중대형 상가 공실률이 전국 평균을 상회하는 등 상권 전반이 구조적인 침체 국면에 진입하고 있다. 도심 일부 지역에서는 오피스와 상가 공실이 동시에 증가하며 상권의 공동화 현상이 심화되고 있으며, 이는 단순한 경기 변동 차원을 넘어 도시 구조와 소비 패턴 변화가 복합적으로 작용한 결과로 해석된다. 특히 상무지구, 충장로 등 기존 핵심 상권에서도 공실 증가와 업종 교체가 반복되며 상권의 안정성이 약화되고 있다는 점은 광주 상권이 구조적 전환기에 진입했음을 보여준다.

반면 동명동, 양림동과 같이 문화·여가 기능이 결합된 일부 지역은 방문객 유입과 소비 활동이 비교적 안정적으로 유지되고 있다. 이러한 지역들은 단순히 점포 수가 많거나 상주 인구가 많은 것이 아니라, 문화시설과 체류형 콘텐츠를 중심으로 유동 인구를 지속적으로 유입시키는 구조를 형성하고 있다. 이는 동일한 도시 내부에서도 상권 간 격차가 확대되고 있음을 의미하며, 상권 활성화를 설명하는 기존 접근 방식에 대한 재검토의 필요성을 제기한다.

기존 상권 분석 연구는 주로 매출 증가율이나 업종 분포를 기반으로 상권을 성장·정체·쇠퇴 유형으로 구분해 왔다. 이러한 접근은 상권의 변화 추이를 파악하는 데에는 유용하지만, 특정 시점에서 해당 상권이 실제로 활성 상태에 있는지, 혹은 주거지 내부 소비에 머무르고 있는지를 구분하는 데에는 한계를 가진다. 이에 본 연구는 성장률 중심 관점에서 벗어나, 상권의 ‘현재 활성 상태’를 보다 정밀하게 측정할 수 있는 분석 틀을 제시하고자 한다.

연구 목적

본 연구의 목적은 광주광역시 행정동을 대상으로 상권의 실질적인 활성 여부를 객관적으로 구분하고, 그러한 활성화를 결정하는 핵심 요인이 무엇인지를 실증적으로 규명하는 데 있다. 이를 위해 본 연구는 매출 규모와 인구밀도를 결합한 상권 활성화지수를 구축하여 단위 인구당 소비 밀도를 기준으로 상권의 활력을 평가한다. 또한 업종 구조를 기반으로 한 클러스터링 분석을 통해 상권 유형을 체계적으로 분류하고, 업종 안정성, 문화시설, 입지 특성, 인구 요인을 설명변수로 하는 로지스틱 회귀모형을 적용하여 활성 상권 형성에 기여하는 요인을 통계적으로 검증한다.

나아가 분석 결과를 종합하여 광주 상권 정책이 나아가야 할 방향을 제시하고, 단순한 점포 수 확대나 일회성 재정 지원이 아닌 상권의 질적 안정성과 지속 가능성을 높일 수 있는 정책적 시사점을 도출하는 것을 목표로 한다.

연구 범위 및 자료

본 연구는 광주광역시 96개 행정동을 공간적 분석 단위로 설정하였다. 카드 매출, 업종 분포, 인구 및 시설 관련 자료는 모두 2023년 기준 데이터를 활용하였다. 상권 활성도를 판단함에 있어 점포 수나 임대료와 같은 공급 측면 지표보다는, 실제 소비가 발생한 매출 데이터를 중심으로 수요자 관점의 분석을 수행하였다. 이는 점포 수가 많더라도 공실 비율이 높은 지역이 존재할 수 있다는 점을 고려한 선택이다.

소비 자료는 국내 신용카드 시장에서 일정 수준의 대표성을 가진 신한카드 지역 소비 데이터를 활용하였다. 카드사 시장 점유율을 고려하여 전체 매출 규모를 추정하였으며, 인구 자료는 국가통계포털을 통해 확보하였다. 문화시설 수, 요식업 밀도, 업종 구성 비율 등 입지 및 환경 변수는 공공 통계 자료를 활용하여 행정동 단위로 정리하였다.

이론적 배경 및 선행연구

선행연구

상권 활성화에 관한 기존 연구는 크게 두 가지 흐름으로 구분된다. 첫째는 매출 데이터를 활용한 시계열 분석을 통해 상권의 성장성과 쇠퇴 여부를 판단하는 접근이다. 이들 연구는 상권을 성장형, 정체형, 쇠퇴형으로 구분하고, 각 유형에 영향을 미치는 요인을 로지스틱 회귀분석이나 패널 분석을 통해 추정하였다. 둘째는 공간적 이질성을 고려하여 상권의 위치와 주변 환경이 매출에 미치는 영향을 분석하는 연구이다.

그러나 이러한 연구들은 대체로 상권의 ‘변화 속도’에 초점을 맞추고 있어, 특정 시점에서 상권이 실제로 얼마나 활성 상태에 있는지를 설명하는 데에는 한계를 가진다. 또한 점포 수, 업종 수, 임대료 수준 등 공급자 중심 지표에 대한 의존도가 높아 소비의 질적 특성을 충분히 반영하지 못한다는 한계가 지적된다.

기존 활성화 지수와 본 연구 지표 비교

기존 상권 활성화 지수는 점포 밀집도나 업종 다양성과 같은 구조적 지표를 중심으로 구성되는 경우가 많았다. 그러나 이러한 지표는 실제 소비가 발생하지 않는 ‘비활성 상권’과 소비가 집중되는 ‘활성 상권’을 명확히 구분하는 데에는 한계가 있다. 본 연구는 이러한 한계를 보완하기 위해 평균 매출액을 인구밀도로 보정한 상권 활성화지수를 도입하였다. 이 지표는 단위 인구당 소비 밀도를 기준으로 상권의 실질적인 소비 집중도를 측정할 수 있다는 장점을 가진다.

차별점 및 연구 가설

본 연구의 핵심적인 차별점은 업종별 소비 행태를 반영한 ‘업종 안정 등급’ 개념을 도입한 데 있다. 건당 소비 금액, 이용 빈도, 소비 몰입도를 종합하여 업종별 안정성을 평가하고, 이를 네 단계 등급으로 분류함으로써 상권 구성의 질적 차이를 정량적으로 반영하고자 하였다. 이에 따라 안정 등급 업종 비중과 문화시설 수가 상권 활성화 확률을 높일 것이라는 연구 가설을 설정하였다.

분석 방법

분석 개요 및 절차

분석은 업종 구조 파악, 상권 유형 분류, 활성·비활성 상권 구분, 로지스틱 회귀분석의 단계로 진행되었다. 먼저 업종별 매출 비중을 기준으로 k-means 군집분석을 수행하여 광주 상권의 유형을 도출하였다. 이후 상권 활성화지수를 기준으로 활성 상권과 비활성 상권을 이항 변수로 정의하였다.

상권 클러스터링 분석

클러스터링 분석 결과 광주 상권은 요식·유통 중심 상권, 의료 서비스 중심 상권, 여가 특화 상권 등 기능적 특성이 뚜렷한 유형으로 구분되었다. 이는 광주 상권이 무작위적으로 형성된 것이 아니라, 특정 기능과 소비 패턴을 중심으로 구조화되어 있음을 보여준다.

로지스틱 회귀분석 및 분석결과

로지스틱 회귀분석 결과, 안정 등급 업종 비중과 문화시설 수는 활성 상권으로 분류될 확률을 유의하게 증가시키는 요인으로 나타났다. 반면 인구밀도나 업종 다양성은 통계적으로 뚜렷한 영향을 보이지 않았다. 이는 상권 활성화가 단순한 인구 규모나 업종 수의 문제가 아니라, 소비의 질적 구조와 문화적 집객 요인에 의해 좌우됨을 시사한다.